不動産を売却しようと決めたとき、まず最初に立ちはだかるのが「媒介契約」という言葉ではないでしょうか。聞き慣れない専門用語に戸惑う方も少なくありません。

しかし、この媒介契約の選び方ひとつで、売却活動のスムーズさや最終的な売却価格に大きな影響が出ることもあります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。どの契約を選ぶべきかは、あなたの売却ニーズや状況によって変わってきます。

この記事では、媒介契約の基本から3種類の違い、自分に合った契約の選び方、さらには契約時の注意点や契約後の流れまで、不動産売却を検討しているあなたが知っておくべき情報を網羅的に解説します。

媒介契約とは？不動産売却を依頼する際の契約

媒介契約とは、不動産の売却や購入を不動産会社に依頼する際に、その会社との間で取り決める約束事を書面化したものです。簡単に言えば、「あなたの代わりに買主を探してもらうための契約」と考えてください。

国土交通省が策定した「標準媒介契約約款」という雛形があり、多くの不動産会社はこれに基づいて媒介契約書を作成しています。

この約款には、依頼者と不動産会社の権利義務関係が明確に定められており、トラブル防止の役割も果たしています。

媒介契約を結ぶことで、不動産会社はあなたの物件の販売活動を行う義務を負い、売却が成立した際には仲介手数料を受け取る権利を得ます。

つまり、媒介契約は売主であるあなたと不動産会社の関係を明確にする、売却活動の出発点となる重要な契約なのです。

なお、媒介契約を結んだからといって、必ずその会社を通じて売却しなければならないわけではありません。契約の種類によっては、複数の会社と契約したり、自分で買主を見つけたりすることも可能です。

媒介契約の3種類とそれぞれの特徴

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つのタイプがあります。最大の違いは、複数の不動産会社と契約できるか、それとも1社に限定するかという点です。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

1. 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類の中で最も独占性が強い契約形態です。この契約を結ぶと、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。

さらに、売主であるあなた自身が買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を通じて取引を行う必要があります。

つまり、親戚や知人が「買いたい」と言ってきても、必ず不動産会社を介して契約しなければならないのです。これは売主にとって制約が大きいように感じるかもしれません。

しかし、その分だけ不動産会社の責任も重くなります。専属専任媒介契約では、不動産会社は契約締結日から5日以内にレインズ（不動産流通機構）への登録が義務付けられ、さらに1週間に1回以上の業務報告が求められます。不動産会社としても確実に成約につなげたいため、積極的な販売活動が期待できるでしょう。

2. 専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に、他の不動産会社への重複依頼を禁止した契約です。1社だけに売却活動を任せるという点では同じですが、大きな違いが1つあります。

それは、売主自身で買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに直接取引ができるという点です。例えば、ご近所の方や知人から「その物件を買いたい」という申し出があった場合、自分で売買契約を結ぶことが認められています。

レインズへの登録は契約締結日から7日以内、業務報告は2週間に1回以上と、専属専任媒介契約よりやや緩やかな規制となっています。とはいえ、1社に任せる契約である以上、不動産会社は責任を持って販売活動に取り組んでくれるはずです。

3. 一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類の中で最も自由度が高い契約形態です。複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができ、もちろん自分自身で買主を探すことも可能です。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つの方式があります。明示型は、他にどの不動産会社と契約しているかを告知する必要があるタイプです。

非明示型は、他社との契約状況を告知する義務がないタイプです。明示型の方が不動産会社にとっては競合状況が把握しやすく、販売戦略を立てやすいというメリットがあります。

一方で、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がなく、業務報告の義務もありません。複数社と契約できる分、各社の販売意欲が分散する可能性があることは念頭に置いておきましょう。

3種類の媒介契約の比較

ここまで説明した3種類の媒介契約を、表形式で比較してみましょう。

項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
複数社との同時契約 × × ◎
自分で買主を探す × ◎ ◎
レインズ登録義務 5日以内 7日以内 任意
業務報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 規定なし

この表からわかるように、専属専任媒介契約が最も制約が厳しく、一般媒介契約が最も自由度が高いという構図になっています。どれが「良い」「悪い」ではなく、あなたの状況やニーズに合った契約を選ぶことが大切です。

自分に合った媒介契約の選び方

どの媒介契約を結ぶかは、最終的に売主であるあなたが決めることです。そして重要なのは、どの契約を選んでも、売却成立時に不動産会社へ支払う仲介手数料は同じだという点です。契約の種類によって手数料が変わることはありません。

では、何を基準に選べばよいのでしょうか？ここでは、それぞれの契約が向いているケースを具体的に見ていきます。

1. 専属専任・専任媒介契約が向いているケース

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、以下のような方に向いています。

不動産会社の手厚いサポートを受けたい方

1社だけに任せる契約では、不動産会社も成約に向けて全力で取り組んでくれます。定期的な報告義務もあるため、販売状況を常に把握できる安心感があります。初めて不動産を売却する方や、売却活動に時間を割けない方には心強い味方になるでしょう。

売却が難しそうな物件を持っている方

立地条件があまり良くない物件や、築年数が古い物件などは、買主を見つけるのに時間がかかることがあります。こういった物件は、1社に集中的に販売活動をしてもらった方が成約につながりやすい傾向があります。

複数社とのやり取りが煩わしいと感じる方

一般媒介契約で複数社と契約すると、それぞれの会社からの連絡や報告に対応する必要があります。窓口を1つに絞りたい、やり取りをシンプルにしたいという方は、専任系の契約が向いています。

2. 一般媒介契約が向いているケース

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と同時に契約を結べることです。この特徴を活かせる方に向いています。

複数の不動産会社に競争させたい方

複数社と契約することで、各社が競い合って買主を探してくれる効果が期待できます。人気エリアの物件や条件の良い物件であれば、この競争原理がうまく働き、より良い条件での売却につながる可能性があります。

自分自身で買主を見つける可能性がある方

知人や親戚など、不動産会社を介さずに買主が見つかりそうな心当たりがある場合は、一般媒介契約の自由度が活きてきます。専任媒介契約でも自己発見取引は可能ですが、一般媒介契約ならより柔軟に対応できます。

売却を急いでいない方

一般媒介契約では業務報告義務がないため、販売状況の把握がしにくい面があります。急いで売却したい場合は専任系の方が適していますが、じっくり時間をかけてベストな買主を探したいなら一般媒介契約という選択肢もあります。

媒介契約を結ぶ際の注意点

媒介契約を結ぶ前に、いくつか確認しておくべきポイントがあります。後から「こんなはずじゃなかった」とならないよう、しっかり押さえておきましょう。

契約期間を確認する

専属専任媒介契約と専任媒介契約の有効期間は、法律で3ヶ月以内と定められています。多くの場合、3ヶ月で契約を結び、売却に至らなければ更新するかどうかを判断します。一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、実務上は3ヶ月程度で契約することが多いです。

契約内容を書面でしっかり確認する

媒介契約書には、売却価格や契約期間、仲介手数料の額や支払い時期などが記載されています。口頭での説明だけで済ませず、必ず書面の内容を確認してください。不明な点があれば、その場で質問することが大切です。

不動産会社の販売活動内容を把握する

どのような方法で買主を探すのか、広告はどこに出すのか、内覧対応はどうするのかなど、具体的な販売活動の内容を事前に確認しておきましょう。特に専任系の契約では1社に任せることになるため、その会社の販売力や対応力を見極めることが重要です。

途中解約の条件を確認する

万が一、契約した不動産会社の対応に不満があった場合や、事情が変わって売却を中止したい場合、途中解約ができるかどうかを確認しておきましょう。契約書に解約条件が明記されているはずです。

レインズ登録証明書を受け取る

専任系の契約でレインズに登録された場合、不動産会社から「登録証明書」を受け取ることができます。これはあなたの物件がきちんと登録されたことの証拠になります。必ず受け取り、保管しておきましょう。

媒介契約後の流れと仲介手数料

媒介契約を結んだ後、実際の売却活動はどのように進んでいくのでしょうか。契約後の一般的な流れと、気になる仲介手数料について説明します。

媒介契約後の売却活動の流れ

  1. 販売活動の開始：不動産会社が物件情報をレインズや自社サイト、不動産ポータルサイトなどに掲載します。チラシ配布やオープンハウスの開催なども行われることがあります。
  2. 内覧対応：購入検討者からの問い合わせがあれば、内覧の日程調整を行います。内覧時は売主として立ち会うこともあれば、不動産会社に任せることもできます。
  3. 購入申込み・条件交渉：買主候補から購入申込書（買付証明書）が提出されたら、価格や引渡し時期などの条件交渉に入ります。この交渉は不動産会社が間に入って行います。
  4. 売買契約の締結：条件がまとまれば、売買契約書を取り交わします。この時点で買主から手付金を受け取るのが一般的です。
  5. 決済・引渡し：残代金の受領と同時に、物件の引渡しと所有権移転登記を行います。

仲介手数料について

仲介手数料は、売買契約が成立した場合にのみ発生する成功報酬です。媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）によって手数料が変わることはありません。

仲介手数料の上限は法律で定められており、売買価格に応じて以下の計算式で算出されます。

  • 売買価格400万円超の場合：売買価格×3％＋6万円＋消費税

例えば、3,000万円で売却できた場合、仲介手数料の上限は「3,000万円×3％＋6万円＝96万円（税別）」となります。

仲介手数料の支払い時期は、売買契約締結時に半額、決済・引渡し時に残り半額というケースが多いですが、決済時に一括払いとする会社もあります。契約前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却における媒介契約について、3種類の違いから選び方、注意点まで解説してきました。

改めて整理すると、専属専任媒介契約は最も独占性が高く不動産会社の手厚いサポートが期待できる契約、専任媒介契約は1社に任せつつ自己発見取引も可能なバランス型、一般媒介契約は複数社と契約でき自由度が高い契約です。

どの契約を選ぶべきかは、あなたの物件の特性、売却のスケジュール、そしてどこまで不動産会社に任せたいかによって変わります。「正解」は人それぞれです。

迷った場合は、まず複数の不動産会社に相談し、査定を受けてみることをおすすめします。各社の対応や提案内容を比較することで、信頼できるパートナーが見つかるはずです。そのうえで、自分に合った媒介契約を選び、納得のいく売却を実現してください。