相続した実家や長年使っていない物件が空き家のまま放置されていませんか。空き家の売却は、固定資産税の負担軽減や資産の有効活用につながる一方で、手続きの複雑さから「何から始めればいいかわからない」と悩む方も少なくありません。

実は、空き家売却には名義変更から確定申告まで、押さえておくべきステップが数多くあります。これらを事前に理解しておかないと、売却が長引いたり、思わぬ費用が発生したりするリスクがあります。

本記事では、空き家の売却を成功させるための基本的な流れと注意点を、実践的な視点から詳しく解説します。

これから売却を検討しているあなたにとって、確実に役立つ情報をお届けしますので、ぜひ最後までお読みください。

空き家を売却する前に確認すべき重要事項

空き家の売却を進める前に、必ず確認しておくべき事項がいくつかあります。これらを怠ると、売却手続きが滞ったり、最悪の場合は契約が無効になる可能性もあります。以下の3つのポイントを順番に確認していきましょう。

1. 名義人の確認と名義変更の手続き

相続によって取得した空き家の場合、最初に行うべきは相続登記です。不動産の名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、あなたが法的な所有者として認められず、売却することができません。

相続登記の手続きは、法務局で行います。必要書類には以下のものが含まれます。

  • 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書

2024年4月から相続登記が義務化されたため、正当な理由なく3年以内に登記を行わないと過料が科される可能性があります。売却を考えているなら、早めに手続きを済ませておくことをお勧めします。

2. 抵当権の確認と抹消手続き

物件に抵当権が設定されている場合、そのままでは売却できません。抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に金融機関が不動産を担保として設定する権利のことです。

登記事項証明書を取得して、抵当権の有無を確認しましょう。もし抵当権が残っている場合は、売却代金でローン残債を完済し、抵当権抹消登記を行う必要があります。

住宅ローンを完済していても、抹消登記をしていなければ権利が残ったままになっていることもあるので、注意が必要です。

3. 物件の現状把握と必要書類の準備

売却前に、建物の状態を正確に把握しておくことが重要です。具体的には以下の点をチェックしてください。

  • 屋根や外壁の老朽化、雨漏りの有無
  • 水回り（キッチン、浴室、トイレ）の状態
  • 電気設備やガス設備の動作確認
  • シロアリ被害の有無
  • 境界線の明確さ

物件の状態によっては、事前に修繕を行うか、「現況渡し」で売却するかの判断が必要になります。また、決済時に必要な書類として、登記識別情報（または登記済権利証）、印鑑証明書、身分証明書なども早めに準備しておきましょう。

空き家売却の基本的な流れ

空き家の売却は、一般的に3つのステップで進みます。全体像を把握しておくことで、スムーズに手続きを進められます。

STEP 1. 不動産会社への査定依頼と選定

相続登記が完了したら、次は不動産会社に査定を依頼します。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は物件情報だけで概算価格を算出するもので、訪問査定は実際に現地を確認して詳細な価格を出すものです。

ここで重要なのは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。査定額は会社によって異なりますし、担当者の知識や対応スピード、空き家売却の実績なども比較検討の材料になります。最低でも3社程度に依頼することをお勧めします。

STEP 2. 媒介契約の締結と売却価格の決定

信頼できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結します。媒介契約には3種類あります。

空き家の場合、専任媒介契約が一般的に選ばれることが多いです。販売活動の報告義務があり、不動産会社も積極的に動いてくれる傾向があります。

売却価格は査定額をベースに決定しますが、必ずしも査定額通りに設定する必要はありません。市場動向や売却の緊急性を考慮して、最終的な価格を決めましょう。

STEP 3. 売買契約から引き渡しまでの手続き

販売活動を経て買主が決まったら、売買契約を締結します。契約時には宅地建物取引士から重要事項説明が行われ、買主から手付金（通常は売買価格の5〜10%程度）を受領します。

売買契約から約1〜3ヶ月後に決済・引き渡しを行います。この時点で残代金を受け取り、司法書士が所有権移転登記の手続きを進めます。固定資産税や水道光熱費の精算も、この段階で行うことを忘れないでください。

空き家の売却方法と選び方のポイント

空き家の売却方法は一つではありません。物件の状態や立地条件、あなたの希望する売却スピードによって、最適な方法は変わってきます。

そのまま売却する方法とメリット

建物をそのままの状態で売却する「現況渡し」は、最も手間がかからない方法です。メリットとしては以下の点が挙げられます。

  • 解体費用がかからない
  • 売却までの期間を短縮できる
  • 建物に価値があれば、土地だけより高く売れる可能性がある
  • 買主がリフォームやリノベーションを前提に購入するケースも増えている

ただし、建物の状態が悪い場合は、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を問われるリスクがあります。売却前に建物の状態を正直に開示し、必要に応じてインスペクション（建物状況調査）を実施することも検討しましょう。

更地にして売却する際の判断基準

建物の老朽化が激しい場合や、土地としての需要が高いエリアでは、更地にして売却する方が有利なケースがあります。判断基準としては以下の点を考慮してください。

  • 建物の築年数が古く（目安として築40年以上）、価値がほとんどない
  • 解体費用を差し引いても、更地の方が高く売れる見込みがある
  • 建物があることで買い手がつきにくい状況にある

注意点として、更地にすると固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されなくなり、税額が最大6倍になる可能性があります。売却の目処が立ってから解体するのが賢明です。

買取業者を利用する場合の注意点

不動産買取業者に直接売却する方法は、早期に現金化したい場合に有効です。仲介と比べて売却価格は市場価格の6〜8割程度になることが多いですが、以下のようなメリットがあります。

  • 最短で数日〜数週間で売却完了
  • 仲介手数料が不要
  • 契約不適合責任を免責にできることが多い
  • 内覧対応などの手間がない

一方で、買取業者を利用する際は、複数社から見積もりを取ることが重要です。業者によって買取価格に大きな差があるため、最低でも3社以上に査定を依頼して比較検討しましょう。

空き家売却にかかる費用と税金

空き家を売却する際には、さまざまな費用と税金が発生します。事前に把握しておくことで、手元に残る金額を正確に計算できます。

売却時に発生する主な費用

空き家売却時に発生する主な費用は以下の通りです。

費用項目 目安金額
仲介手数料 売却価格の3%+6万円+消費税（上限）
登記関連費用 1〜3万円程度（抵当権抹消登記など）
印紙税 売買契約書に貼付（契約金額により1万円〜）
解体費用（更地にする場合） 100〜300万円程度（木造住宅の場合）
測量費用（必要な場合） 30〜80万円程度

なお、所有権移転登記の費用は通常、買主が負担します。仲介手数料は法律で上限が定められているため、それを超える請求があった場合は注意が必要です。

譲渡所得税と特別控除の活用

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。税率は不動産の所有期間によって異なります。

  • 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39%（所得税30%+住民税9%）
  • 長期譲渡所得（所有期間5年超）：約20%（所得税15%+住民税5%）

相続した空き家の場合、被相続人の所有期間も引き継がれます。また、一定の要件を満たせば「空き家の3000万円特別控除」を適用できます。

この特例を使えば、譲渡所得から最大3000万円を控除でき、税負担を大幅に軽減できます。適用要件には、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却することなどが含まれるため、早めの対応が重要です。

空き家売却を成功させるための実践的なポイント

ここまで基本的な流れと注意点を解説してきましたが、実際に売却を成功させるためには、いくつかの実践的なポイントを押さえておく必要があります。

売却期間に余裕を持つ重要性

空き家の売却は、一般的な居住用物件よりも時間がかかることが多いです。立地条件や物件の状態によっては、買い手が見つかるまでに半年〜1年以上かかるケースも珍しくありません。

売却期間に余裕を持つことで、以下のメリットがあります。

  • 焦って安値で売却することを避けられる
  • より良い条件の買主を見つけやすくなる
  • 価格交渉にも余裕を持って対応できる
  • 特別控除の期限に間に合わせるための計画が立てやすい

「いつまでに売りたい」という期限がある場合は、その3〜6ヶ月前から売却活動を開始することをお勧めします。

複数社への査定依頼と比較検討

先ほども触れましたが、複数の不動産会社や買取業者に査定を依頼することは非常に重要です。これにより、適正な価格を把握でき、不当に安く売却してしまうリスクを減らせます。

査定依頼時のポイントは以下の通りです。

  • 査定額だけでなく、その根拠も確認する
  • 担当者の対応スピードやコミュニケーション力もチェック
  • 空き家売却の実績や得意エリアを確認する
  • 売却方針（仲介か買取か）についても相談する

一括査定サイトを利用すれば、効率的に複数社から査定を取得できます。ただし、営業電話が増えることもあるので、その点は覚悟しておきましょう。

売却後に必要な手続きと注意点

空き家の売却が完了しても、それで終わりではありません。売却後に行うべき重要な手続きがあります。

確定申告の準備と期限

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。たとえ特別控除を適用して税額がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。

確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。

  • 売買契約書のコピー
  • 登記事項証明書
  • 取得費がわかる書類（購入時の契約書など）
  • 仲介手数料などの領収書
  • 譲渡所得の内訳書（確定申告書に添付）

売却時の書類は整理して保管しておきましょう。取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を使うことになりますが、これだと譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

特別控除の申請忘れを防ぐ方法

空き家の3000万円特別控除は、確定申告時に申請しなければ適用されません。申請を忘れてしまうと、本来払わなくてよかった税金を支払うことになります。

申請忘れを防ぐためのポイントは以下の通りです。

  • 売却前に適用要件を確認しておく
  • 必要書類（被相続人居住用家屋等確認書など）を事前に準備する
  • 確定申告の時期にリマインダーを設定しておく
  • 不明点があれば税理士や税務署に相談する

特に、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却という期限要件は見落としがちです。カレンダーにマークして、期限を意識しておくことが大切です。

結論

空き家の売却は、事前準備から売却後の手続きまで、多くのステップを踏む必要があります。しかし、一つひとつの手順を理解し、計画的に進めれば、決して難しいものではありません。

今回の記事のポイントを振り返ると、以下の点が特に重要です。

  • 名義変更や抵当権抹消などの事前準備を確実に行う
  • 複数の不動産会社に査定を依頼して適正価格を把握する
  • 物件の状態や市場動向に応じて最適な売却方法を選択する
  • 売却期間に余裕を持ち、焦らずに進める
  • 売却後の確定申告と特別控除の申請を忘れない

空き家を放置し続けると、固定資産税の負担だけでなく、建物の老朽化による近隣への影響や、特定空き家に指定されるリスクも高まります。売却を検討しているなら、できるだけ早く行動を起こすことをお勧めします。

まずは不動産会社への査定依頼から始めてみてはいかがでしょうか。あなたの空き家売却が成功することを願っています。