小原 大典
不動産を売却しようと考えたとき、多くの方が最初に悩むのが「どの媒介契約を選ぶべきか」という点ではないでしょうか。媒介契約には3つの種類がありますが、その中でも専任媒介契約は最も多く選ばれている契約形態です。
専任媒介契約とは、1社の不動産会社に売却活動を依頼しながらも、自分で買主を見つける自由を残せるバランスの取れた契約方式。しかし、メリットだけでなく「囲い込み」などのリスクも存在します。
この記事では、不動産売却に興味があるあなたに向けて、専任媒介契約の仕組みから他の契約形態との違い、契約時の注意点まで詳しく解説します。不動産売却を成功させるための判断材料として、ぜひ最後までお読みください。
媒介契約の基本と専任媒介契約の位置づけ
媒介契約とは、売主または買主が不動産の売買・交換・賃貸借を行う際に、不動産会社へ取引成立に向けた活動を依頼する契約のことです。あなたが不動産を売却したいと思ったとき、まず不動産会社と結ぶのがこの媒介契約になります。
媒介契約は大きく分けて以下の3種類があります。
この3つの中で、専任媒介契約は最も多く結ばれている契約方式です。なぜかというと、不動産会社に集中して動いてもらえる一方で、売主自身が買主を見つけた場合の自由度も残せるからです。
一般媒介契約では複数社に依頼できますが、各社の販売活動が分散してしまう傾向があります。専属専任媒介契約は制限が厳しすぎると感じる方も少なくありません。その点、専任媒介契約は「ちょうど良いバランス」を保てる選択肢として、多くの売主に支持されています。
専任媒介契約の特徴と仕組み
専任媒介契約は、売主が1社の不動産会社のみに媒介を依頼する契約形態です。他の不動産会社に重ねて依頼することはできませんが、完全に縛られるわけではありません。
この契約の最大の特徴は、不動産会社が「専任」として責任を持って売却活動に取り組む点にあります。1社に絞ることで、その会社は広告費や人件費をかけやすくなり、結果として積極的な販売活動が期待できます。
契約期間は通常3ヶ月が上限とされており、期間満了後は更新するか別の契約に切り替えるかを選べます。では、専任媒介契約の具体的な義務や権利について見ていきましょう。
レインズ登録義務と業務報告の頻度
専任媒介契約を結んだ不動産会社には、法律で定められた義務があります。
まず、7営業日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。レインズとは、不動産会社間で物件情報を共有するためのネットワークシステムです。
ここに登録されることで、全国の不動産会社があなたの物件情報を閲覧でき、購入希望者を紹介してもらえる可能性が広がります。
また、2週間に1回以上の業務報告義務もあります。これは、販売活動の進捗状況や反響の有無などを定期的に報告するもので、売主であるあなたが現状を把握するために重要な仕組みです。
自己発見取引が認められる点
専任媒介契約のもう一つの大きな特徴が、自己発見取引が認められているという点です。
自己発見取引とは、売主であるあなたが自ら買主を見つけて、不動産会社を介さずに直接売買契約を結ぶことを指します。例えば、親戚や知人が「買いたい」と申し出てきた場合、不動産会社を通さずに取引することが可能です。
この場合、仲介手数料を支払う必要がなくなるため、売主にとっては大きなメリットとなります。ただし、契約書の作成や重要事項の確認など、本来不動産会社が行う業務を自分で対応する必要がある点は覚えておいてください。
専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約を選ぶべきかどうか判断するには、メリットとデメリットの両方を理解しておく必要があります。ここでは、それぞれを具体的に解説します。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約には、売主にとって魅力的なメリットがいくつかあります。
1. 販売活動に力を入れてもらいやすい
1社に依頼を絞ることで、不動産会社は「この物件は自社で成約できる」という期待を持てます。そのため、広告費や営業リソースを積極的に投入してくれる傾向があります。
一般媒介契約では複数社が競合するため、各社の販売意欲が分散しがちですが、専任媒介ではその心配がありません。
2. 早期売却につながりやすい
集中的な販売活動により、物件の露出が高まります。レインズ登録も7営業日以内に行われるため、他社からの紹介も期待できます。結果として、早期売却の可能性が高まるのです。
3. 自己発見取引の自由がある
前述の通り、自分で買主を見つけた場合は直接取引ができます。知人や親戚への売却を検討している方にとって、この自由度は大きな安心材料になるでしょう。
4. 窓口が一本化される
複数社と連絡を取り合う必要がないため、やり取りがシンプルになります。忙しい方にとって、この点は意外と重要です。
専任媒介契約のデメリット
一方で、注意すべきデメリットも存在します。
1. 不動産会社の力量に左右される
1社のみに依頼するため、その会社の営業力や販売ネットワークが売却結果を大きく左右します。もし選んだ会社の実力が不十分だった場合、売却が長引いたり、希望価格を下回ったりするリスクがあります。
2. 囲い込みのリスク
「囲い込み」とは、不動産会社が両手仲介（売主・買主双方から手数料を得る取引）を狙って、他社からの購入希望者への情報提供を意図的に制限する行為です。これにより、本来成約できたはずの取引機会を逃す可能性があります。
3. 複数社の提案を比較できない
一般媒介契約であれば、複数社の販売戦略や価格提案を比較検討できます。しかし専任媒介では、契約後は1社の方針に従うことになるため、「他社ならもっと良い提案があったかも」という不安が残る場合もあります。
専属専任媒介契約・一般媒介契約との違い
専任媒介契約を正しく理解するためには、他の2つの契約形態との違いを把握しておくことが大切です。以下の表で比較してみましょう。
| 項目 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社可 |
| 自己発見取引 | 可能 | 不可 | 可能 |
| レインズ登録期限 | 7営業日以内 | 5営業日以内 | 義務なし |
| 業務報告頻度 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約期間上限 | 3ヶ月 | 3ヶ月 | 制限なし（通常3ヶ月） |
専属専任媒介契約との違い
専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに制限が厳しい契約です。最大の違いは、自己発見取引ができない点です。
たとえあなたが自分で買主を見つけたとしても、必ず契約している不動産会社を通して売買契約を締結しなければなりません。
その分、不動産会社の義務も重くなり、レインズ登録は5営業日以内、業務報告は1週間に1回以上と、より迅速な対応が求められます。
一般媒介契約との違い
一般媒介契約は最も自由度が高く、複数の不動産会社に同時に依頼できます。しかし、各社にとっては「他社に先を越されるかもしれない」という状況になるため、積極的な販売活動が期待しにくい面があります。
また、レインズ登録や業務報告の義務がないため、売主側から進捗を確認する手間が増える可能性もあります。
結局のところ、専任媒介契約は「程よい制限」と「程よい自由」を両立した中間的な選択肢といえるでしょう。
専任媒介契約が向いているケース
では、どんな方に専任媒介契約が向いているのでしょうか。以下のケースに当てはまる方は、専任媒介契約を検討する価値があります。
- 不動産会社の積極的な売却活動を期待したい方：広告費をかけた販売活動や、営業担当者の熱心なサポートを望むなら、専任媒介契約は適しています。1社に絞ることで、不動産会社のモチベーションが上がりやすくなります。
- 自分で買主を見つける可能性がある方：親戚や知人に売却を打診している、または将来的にそうした話が出る可能性がある場合、自己発見取引ができる専任媒介契約なら柔軟に対応できます。
- 複数社とのやり取りを避けたい方：本業が忙しく、複数の不動産会社と連絡を取り合う時間がない方には、窓口が一本化される専任媒介契約が便利です。
- 信頼できる不動産会社がすでに決まっている方：過去の取引経験や紹介などで信頼できる会社があるなら、迷わず専任媒介契約を結んで良いでしょう。
- 一定期間内に売却したい方：転勤や相続税の支払いなど、期限がある売却の場合、集中的に販売活動をしてもらえる専任媒介契約が有利です。
逆に、複数社の提案を比較したい方や、特定の不動産会社に依存したくない方は、一般媒介契約を選ぶほうが良いかもしれません。
専任媒介契約を結ぶ際の注意点
専任媒介契約を結ぶ際には、いくつかの点に注意が必要です。事前に確認しておくことで、後悔のない契約ができるでしょう。
- 不動産会社の選定は慎重に：1社のみに依頼するからこそ、その会社選びが非常に重要になります。複数社から査定を受けて比較し、営業担当者の対応や販売戦略の具体性、過去の実績などをしっかり確認してください。
- 業務報告の内容をチェックする：専任媒介契約では2週間に1回以上の業務報告が義務付けられていますが、報告内容が形式的なものになっていないか注意が必要です。問い合わせ件数、内覧の有無、反響の傾向など、具体的な情報を求めましょう。
- 契約期間と更新条件を確認する：契約期間は通常3ヶ月ですが、自動更新の有無や解約条件は事前に確認しておくべきです。万が一、販売活動に不満があった場合でも、契約期間中は原則として他社に切り替えられません。
囲い込みのリスクと対策
専任媒介契約で最も警戒すべきなのが「囲い込み」です。囲い込みとは、不動産会社が両手仲介を狙い、他社からの買主紹介を意図的に妨げる行為のこと。
囲い込みが行われると、あなたの物件は市場に十分に露出されず、売却機会を逃す可能性があります。対策としては以下の方法が有効です。
- レインズ登録証明書を確認する：契約後、レインズに登録された証明書を必ず受け取りましょう。登録されているかどうかを自分で確認できます。
- 他社に問い合わせてみる：知人に頼んで他の不動産会社から物件の問い合わせをしてもらい、適切に対応されているか確認する方法もあります。
- 業務報告で他社からの反響を聞く：定期報告の際に、他社からの問い合わせや紹介がどの程度あるか具体的に質問してみてください。
信頼できる不動産会社を選ぶことが、囲い込みリスクを避ける最大の対策です。
仲介手数料の仕組みと上限
専任媒介契約に限らず、媒介契約を結んで不動産を売却する際には仲介手数料が発生します。この手数料の仕組みを理解しておくことは、売却計画を立てる上で欠かせません。
仲介手数料の上限
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格に応じて以下の計算式が適用されます。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5％＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 売買価格の4％＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3％＋消費税 |
実務上、400万円を超える物件の場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式がよく使われます。例えば、3,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料の上限は約105.6万円（税込）となります。
手数料の支払いタイミング
仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。一般的には、売買契約時に半額、物件引渡し時に残りの半額を支払うケースが多いです。
自己発見取引の場合
専任媒介契約で自己発見取引を行った場合、不動産会社を介さないため仲介手数料は発生しません。ただし、契約書作成などを依頼する場合は別途費用がかかる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。
なお、仲介手数料はあくまで「上限」であり、交渉次第で減額される場合もあります。ただし、手数料を大幅に値引きする会社は販売活動に力を入れない可能性もあるため、金額だけで判断しないことが大切です。
まとめ
専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却活動を集中して依頼できる契約形態です。レインズへの登録義務や定期的な業務報告があるため、売主として販売状況を把握しやすく、不動産会社も積極的に動いてくれる傾向があります。
一方で、1社に依存するリスクや囲い込みの可能性も忘れてはいけません。契約前に複数社から査定を受け、信頼できる会社を見極めることが成功への第一歩です。
専任媒介契約が向いているのは、以下のような方です。
- 不動産会社に積極的に動いてほしい
- 自分で買主を見つける可能性を残しておきたい
- 複数社との連絡を避けてシンプルに進めたい
不動産売却は人生の中でも大きな取引です。あなたの状況や希望に合った媒介契約を選び、納得のいく売却を実現してください。迷った場合は、まず複数の不動産会社に相談して、それぞれの提案を比較検討することをおすすめします。