不動産を売却しようと考えたとき、まず直面するのが「どの媒介契約を選ぶべきか」という問題です。

媒介契約には複数の種類があり、それぞれ特徴や制限が異なります。中でも「専属専任媒介契約」は、最も厳格な契約形態として知られています。

この契約を選ぶと、売却活動を1社の不動産会社に完全に一任することになります。「早く売りたい」「手間をかけたくない」という方には魅力的に映る一方で、自由度の低さに不安を感じる方もいるでしょう。

本記事では、専属専任媒介契約の仕組みから、他の媒介契約との違い、メリット・デメリット、そしてどんな人に向いているのかまで、詳しく解説していきます。不動産売却を成功させるために、ぜひ参考にしてください。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社に物件売却の仲介を依頼するために結ぶ契約のことです。あなたが所有する不動産を売りたいと思ったとき、多くの場合は不動産会社に販売を委託することになります。その際に交わすのが、この媒介契約です。

簡単に言えば、媒介契約は不動産売却のスタートラインとなる基本的な契約形態です。「この物件の買主を探してください」と正式に依頼する手続きだと考えるとわかりやすいでしょう。

媒介契約には主に3つの種類があります。

  • 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼できる
  • 専任媒介契約：1社のみに依頼するが、自分で買主を見つけることも可能
  • 専属専任媒介契約：1社のみに依頼し、自分で買主を見つけても不動産会社を介す必要がある

それぞれ制限の厳しさが異なり、専属専任媒介契約が最も制限が厳しい契約となります。どの契約を選ぶかによって、売却活動の進め方や不動産会社との関係性が大きく変わってきますので、慎重に検討する必要があります。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約とは、売却活動を1社の不動産会社に完全に一任する契約です。媒介契約の中で最も制限が厳しい契約形態であり、その分、不動産会社には高い責任と義務が課せられます。

この契約を結ぶと、あなたは売却に関するほぼすべての活動を、契約した1社に委ねることになります。以下で、専属専任媒介契約の主な特徴を詳しく見ていきましょう。

1. 契約できる不動産会社は1社のみ

専属専任媒介契約では、売却を依頼できる不動産会社は1社に限定されます。複数の不動産会社に同時に依頼することは認められていません。

これは一見デメリットのように感じるかもしれませんが、1社に絞ることで不動産会社の責任感が高まるという側面もあります。「自社だけが扱える物件」という状況は、不動産会社にとって大きなモチベーションになるからです。

ただし、依頼先を1社に限定するということは、その不動産会社の力量や姿勢が売却結果に直結するということでもあります。契約前の不動産会社選びが非常に重要になってきます。

2. レインズへの登録義務と報告頻度

専属専任媒介契約を結んだ不動産会社には、厳格な義務が課せられています。まず、契約後5営業日以内に不動産流通システム（レインズ）へ物件を登録しなければなりません。

レインズとは、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークシステムです。ここに登録されることで、多くの不動産会社があなたの物件情報にアクセスでき、買主が見つかりやすくなります。

さらに、売主であるあなたに対して、1週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。これは他の媒介契約と比べて最も頻度が高く、売却活動の進捗状況をこまめに把握できるメリットがあります。「今どうなっているのかわからない」という不安を感じにくい契約形態といえるでしょう。

3. 自己発見取引ができない

専属専任媒介契約の最大の特徴は、自己発見取引ができないという点です。自己発見取引とは、売主自身が物件の買主を見つけて直接取引することを指します。

例えば、あなたの知人や親戚が「その物件を買いたい」と申し出てきた場合でも、専属専任媒介契約を結んでいると、必ず契約した不動産会社を介して取引しなければなりません。

「自分で見つけた買主なのに、なぜ仲介手数料を払わなければならないのか」と疑問に思うかもしれません。しかし、これが専属専任媒介契約の大きな制約であり、契約前に十分理解しておく必要があるポイントです。

専属専任媒介契約と他の媒介契約との違い

専属専任媒介契約を理解するには、他の媒介契約との違いを把握することが重要です。以下の比較表で、3つの媒介契約の違いを確認してみましょう。

項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
依頼できる不動産会社数 1社のみ 1社のみ 複数社可能
自己発見取引 できない できる できる
レインズ登録期限 5営業日以内 7営業日以内 義務なし
報告頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に1社のみに依頼する契約ですが、自己発見取引が認められている点が大きな違いです。つまり、自分で買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに直接取引できます。

レインズへの登録は7営業日以内、報告頻度は2週間に1回以上と、専属専任媒介契約よりも若干緩やかな規定となっています。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる最も自由度の高い契約です。自己発見取引も可能で、レインズへの登録義務や報告義務もありません。

売主の自由度は最も高いですが、不動産会社にとっては「他社に先を越されるかもしれない」という状況になるため、積極的な売却活動が期待しにくいという側面もあります。

契約期間はいずれも3ヶ月以内とされており、期間満了後は更新するか、別の契約形態に切り替えるかを選択できます。あなたの状況や希望に合わせて、最適な契約を選ぶことが大切です。

専属専任媒介契約のメリット

制限が厳しいと聞くとデメリットばかりが気になるかもしれませんが、専属専任媒介契約には見逃せないメリットもあります。ここでは、この契約形態を選ぶことで得られる主な利点を解説します。

1. 積極的な売却活動が期待できる

専属専任媒介契約の最大のメリットは、不動産会社による積極的な売却活動が期待できる点です。不動産会社にとって、専属専任媒介契約は「独占的に物件を取り扱える権利」を意味します。

他の不動産会社に依頼されることがないため、成約すれば確実に仲介手数料を得られます。この状況は不動産会社のモチベーションを高め、責任を持った売却活動につながりやすいのです。

また、1週間に1回以上の報告義務があるため、不動産会社は常に売却活動の進捗を意識することになります。「報告することがない」という状況を避けるためにも、継続的かつ集中的な販売活動が行われやすいといえます。

さらに、レインズへの登録期限が5営業日以内と最も短いため、物件情報がいち早く市場に出回ります。これにより、迅速な販売活動のスタートが期待できるでしょう。

2. 売却活動を一任できる

専属専任媒介契約を選ぶと、買主探しから契約手続きまで、すべてを信頼できる不動産会社に任せることができます。

複数の不動産会社とやり取りする必要がないため、連絡や調整の手間が大幅に軽減されます。仕事が忙しい方や、売却活動に時間を割けない方にとって、これは大きなメリットです。

特に、住み替えなどで売却期限が決まっているケースでは、専属専任媒介契約が有効です。不動産会社が全力で売却活動に取り組んでくれるため、期限内での成約を目指しやすくなります。

「とにかく手間をかけずに早く売りたい」「プロに完全に任せたい」という方にとって、専属専任媒介契約は非常に合理的な選択肢といえるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット・注意点

メリットがある一方で、専属専任媒介契約にはデメリットや注意すべき点も存在します。契約前にこれらのリスクを理解しておくことで、後悔のない選択ができるはずです。

1. 囲い込みのリスク

専属専任媒介契約で最も注意すべきなのが「囲い込み」のリスクです。

囲い込みとは、不動産会社が自社だけで売主と買主の両方を仲介しようとして、他の不動産会社からの問い合わせや買主の接触を意図的に制限する行為を指します。

両方から仲介手数料を得られる「両手仲介」を狙って、このような行為に及ぶ不動産会社が存在するのです。

囲い込みが行われると、本来なら成約につながったかもしれない買主との接点が失われ、売却期間が長引いたり、売却価格が下がったりする可能性があります。

専属専任媒介契約では不動産会社が唯一の仲介者となるため、囲い込みが発生しやすい環境ともいえます。

このリスクを避けるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何よりも重要です。契約前に口コミや評判を調べたり、複数の不動産会社に話を聞いたりして、誠実な対応をしてくれる会社を見極めましょう。

2. 不動産会社選びが重要

専属専任媒介契約では、契約が1社のみに限定されるため、不動産会社の営業能力や誠実性が売却結果に直結します。これは大きなプレッシャーでもあり、リスクでもあります。

もし選んだ不動産会社の販売力が低かったり、担当者のやる気がなかったりすると、売却活動が思うように進まない可能性があります。

契約期間中は他の不動産会社に依頼することもできないため、「この会社に任せて大丈夫だろうか」という不安を抱えながら待つことになりかねません。

不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントをチェックすることをおすすめします。

  • 過去の販売実績や成約率
  • 担当者の知識や対応の丁寧さ
  • 提案される販売戦略の具体性
  • 口コミや評判
  • 囲い込みをしないという姿勢

焦って契約せず、複数の不動産会社を比較検討したうえで、信頼できるパートナーを見つけることが成功の鍵です。

専属専任媒介契約が向いているケース

ここまで専属専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットを見てきましたが、結局のところ「自分に向いているのか」が気になるところでしょう。

以下に、専属専任媒介契約が特に適しているケースをまとめました。

  • 売却期限が決まっている場合：住み替えや相続税の支払いなど、期限内に売却を完了させなければならない状況では、不動産会社の集中的な売却活動が心強い味方になります。
  • 売りにくい物件を早く売りたい場合：築年数が古い、立地条件が良くないなど、売却が難しいとされる物件は、不動産会社の積極的なアプローチが欠かせません。専属専任媒介契約なら、不動産会社も本気で取り組んでくれるでしょう。
  • 不動産会社に完全に任せたい場合：売却活動に関わる時間や労力を最小限にしたい方には最適です。すべてをプロに委ねることで、余計なストレスから解放されます。
  • 手間をかけずに売却したい場合：複数の不動産会社とやり取りする煩わしさを避けたい方にとって、1社完結の専属専任媒介契約は効率的な選択です。
  • 確実に迅速な販売活動が必要な場合：レインズへの登録期限が最も短く、報告頻度も高いため、スピード感のある売却活動を求める方に向いています。

逆に、「自分で買主を見つける可能性がある」「複数の不動産会社を競わせたい」という方には、専任媒介契約や一般媒介契約のほうが適している場合もあります。自分の状況と希望を整理したうえで、最適な契約形態を選びましょう。

まとめ

専属専任媒介契約は、売却活動を1社の不動産会社に完全に一任する、最も制限の厳しい媒介契約です。自己発見取引ができないという大きな制約がある一方で、不動産会社による積極的かつ集中的な売却活動が期待できるメリットがあります。

1週間に1回以上の報告義務や、5営業日以内のレインズ登録義務など、不動産会社に課せられる責任も重いため、真剣に売却に取り組んでもらえる可能性が高い契約形態といえます。

ただし、囲い込みのリスクや、不動産会社選びの重要性を忘れてはいけません。契約が1社に限定される以上、その会社の力量と誠実さが売却の成否を左右します。

専属専任媒介契約は、売却期限がある方、手間をかけずに早期売却を希望する方、プロに完全に任せたい方に適した契約方法です。自分の状況や優先事項を見極め、後悔のない媒介契約を選んでください。